Wie können Großimmobilien so nachgenutzt werden, dass sie wirtschaftlich funktionieren und gleichzeitig die Innenstadt bzw. das Quartier attraktiver machen? Dieser Frage widmet sich die Vernetzungsinitiative „Gemeinsam für das Quartier“ bereits seit längerem. Stets nehmen wir gemeinwesenorientierte Nutzungsmischungen mit starken (sozio-)kulturellen und kreativwirtschaftlichen Elementen und einer neuen kollektiven Identität und Gemeinschaft in den Blick – als Alternative zum bloßen Nebeneinander klassischer Nutzungsbausteine wie Einzelhandel, Wohnen oder Büros. Unseren vierten Fachworkshop organisieren wir in Frankfurt am Main, zusammen mit dem ZIA, der Stadt und MIDSTAD. Als Beispiel dient uns das P&C*-Gebäude an der Frankfurter Zeil: Es wird momentan komplett transformiert zu einer Multi-Use-Immobilie beispielsweise mit Sporthalle, Hotel und öffentlicher Dachterrasse. Auch eine Bildungseinrichtung könnte künftig im Gebäude Platz finden. Die Veranstaltung soll eruieren: Welche Voraussetzungen bedarf es für einen gelungenen Umbau zu einem multifunktionalen Dritten Ort, der auch Gemeinwesennutzungen inkludiert, die für die Stadtgesellschaft von Bedeutung sind? Die Teilnehmenden kommen aus dem Kreis der Initiative „Gemeinsam für das Quartier“, die Akteure aus Immobilienwirtschaft, Wissenschaft, Kommunen, sowie Vertreter:innen von Kunst- und Kreativschaffenden und Intermediäre vereint. Sie werden ergänzt um ausgewählte Mitglieder des ZIA (ZIA-Ausschuss „Stadtentwicklung und Handel“), sowie von Vertreter:innen der Stadt Frankfurt am Main und MIDSTAD.

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Erkenntnisse für die gemeinwesenorientierte Entwicklung von Großimmobilien

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Fachworkshop am Beispiel des P&C-Gebäudes in Frankfurt am Main

Am 19.November 2024 fand der vierte Fachworkshop der Vernetzungsinitiative „Gemeinsam für das Quartier“ zum Thema Transformation von Großimmobilien zu kulturell-kreativen Mixed-Use-Immobilen in Frankfurt am Main statt. Diesmal besichtigen wir das Peek & Cloppenburg-Düsseldorf-Gebäude in der Frankfurter Zeil. Es soll von der Eigentümerin MIDSTAD von einem Einzelhandelsgebäude in eine nutzungsgemischte Immobilie mit gemeinwesenorientierten Elementen umgebaut werden. Den Fachaustausch mit 30Expert:innen aus der Praxis haben wir gemeinsam mit dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. und MIDSTAD organisiert. Wie bei den vorherigen Veranstaltungen, bei denen wir uns die Markthalle Wolfsburg, das CORE in Oldenburg und die Alte Mälzerei in Berlin-Lichtenrade angeschaut haben, interessierte uns auch hier, wie Großimmobilien so nachgenutzt werden können, dass sie wirtschaftlich funktionieren und gleichzeitig die Innenstadt bzw. das Quartier attraktiver machen und wie bei der Transformation gemeinwesenorientierte Elemente mitgedacht werden können.

Für das P&C Gebäude in Frankfurt sind zukünftig neben dem P&C-Einzelhandel, der im Erdgeschoss erhalten bleibt, Flächen für Gastronomie und Büros, eine Bildungseinrichtung und als Herzstück des Projekts, eine Multifunktionshalle vorgesehen. Dort können z. B. Konzerte und Sportveranstaltungen stattfinden. So soll ein öffentlicher Raum im Gebäude entstehen, der einen Mehrwert für die Stadtgesellschaft schafft und einen Treffpunkt anbietet. Auch eine Umstrukturierung der Erschließungssituation mit mehreren Eingängen ist geplant, um Nutzungskonflikte zu vermeiden und flexibel auf zukünftige Nutzungsänderungen reagieren zu können. Der Entwicklung des neuen Nutzungsmixes wurde eine breite Studien- und Datenauswertung vorangestellt. Das Umnutzungskonzept haben dann MIDSTAD und die Stadt Frankfurt in enger Zusammenarbeit entwickelt. Es fügt sich in die Gesamtstrategie der (Innen-)Stadtentwicklung ein. Im Rahmen eines Architekturwettbewerbs konnte durch Beteiligungsprozesse und öffentliche Präsentationen der Konzeptideen die Stadtgesellschaft mitgenommen werden.

Aus der gemeinsamen Diskussion und den Inputvorträgen konnten wichtige Erkenntnisse für die gemeinwesenorientierte Entwicklung von Großimmobilien abgeleitet werden.

Social Return: Bei neuen Bebauungsplänen können Kommunen über städtebauliche Verträge mit Investoren Beiträge für eine gemeinwesenorientierte Immobilienentwicklung vereinbaren. Im Gegenzug für den steigenden Immobilienwert wird so als „Social Return“ etwas an die Stadtgesellschaft zurückgegeben. Ämterübergreifende Lotsen in den Kommunen können die Zusammenarbeit zwischen Stadt und Entwicklererleichtern.

Gute Mischungen schaffen: Eine starre Definition von Gemeinwesenorientierung kann kontraproduktiv sein. Wichtig ist eine Mischung, die in Teilen konsumfreie, öffentlich zugängliche Räume schafft. Denkbar sind auch multiple Raumnutzungen, z. B. morgens Schulsporthalle, abends öffentlicher Sportplatz.

Risikobewertung: Engpass für einen gemeinwesenorientrierten Mixed-Use ist die Einschätzung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit, da sie nicht den klassischen Segmenten Büro, Handel, etc. entspricht. Banken erscheint das Risiko dadurch zu hoch. Entwickler, die einen solchen Nutzungsmix anstreben, betreiben deshalb Teile dieser Immobilien meist selbst.

Partnerschaften in der Immobilienentwicklung: Gemeinwesenorientierte Immobilienentwicklungen können durch(Betreiber-)Partnerschaften vorangebracht werden. Etwa zwischen Projektentwicklern, privaten Investoren und Kommunen oder zwischengemeinnützigen Projektentwicklern, Genossenschaften und Stiftungen. Dafür gibt es allerdings noch keine Vorbilder.

 

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